Sobre la crisi immobiliària

Segueixo regularment el blog de José García Montalvo des que Félix de Azúa el va recomanar en el seu. García Montalvo és doctor en Ciències Econòmiques per la universitat de Harvard, professor a la Universitat Pompeu Fabra i consultor del Banc Mundial, de l'OCDE i del Banc Interamericà de Desenvolupament. El seu currículum és molt notable.

Ell és, a més, un dels que porta advertint des del principi que a Espanya s'estava produint una bombolla immobiliària que podia tenir conseqüències molt greus per a l'economia espanyola, en contra de l'opinió dels responsables del sector, dels financers i dels polítics. Ara que ja ningú dubta de que portava raó, ha publicat De la quimera inmobiliaria al colapso financiero (2008), on recull les seves explicacions sobre el que ha tingut lloc a Espanya en els darrers anys i que ens ha dut on som, amb aquest allau de pèssimes notícies econòmiques i pitjors previsions.

Comencem, però, per les crítiques. La principal que se li pot fer al llibre és el seu format: és poc més que la concatenació d'articles (íntegres o extractats) apareguts en revistes d'economia o al seu blog, enfilats per un minso fil argumental. Això fa que es donin freqüents repeticions d'idees i dades, el que acaba resultant enutjós per al lector. Les gràfiques amb les sèries temporals de moltes variables rellevants estan agrupades en un epíleg sense comentaris i, tot i que moltes de les dades que es mostren ja han estat discutides al llarg del text principal, no hagués estat de més intercalar-les en la discussió general a mode il·lustratiu. Algun capítol és purament anecdòtic i de vegades es troba a faltar un caràcter una mica més tècnic, sense haver de convertir l'assaig en un tractat per a experts. Vull pensar que l'editorial, en tractar-se d'un tema candent i apropar-se Nadal, va fer pressió per a accelerar-ne el lliurament i no va deixar temps material a l'autor per a treballar-hi més a fons. Malgrat això, al llibre —i als seus articles, per als que no vulguin comprar-lo— hi ha un sòlid anàlisi econòmic del boom immobiliari espanyol i una clara explicació de les lleis econòmiques que hi subjauen. Seguim-lo.

García Montalvo comença amb una definició: Una bombolla especulativa és una situació en què bona part de l'augment d'un preu es justifica per les expectatives d'increment futur, que no tenen explicació en els factors que determinen l'oferta i la demanda. Una bombolla té ressemblances amb un sistema piramidal, però a diferència d'un esquema Ponzi, no requereix d'un maquinador al darrera, i de fet pot sorgir sense frau de cap tipus. Al menys des del 2002 hi havia elements per a pensar fonamentadament que a Espanya s'estava formant una bombolla immobiliària: l'increment dels preus no es corresponia amb l'evolució dels fonamentals, i no podia justificar-se l'augment de la demanda pel creixement de la població, per la massiva arribada d'immigrants o per un reajustament de les carteres d'inversió. Moltes persones van convertir-se en inversors immobiliaris a temps parcial, va aparèixer el flipping (compra sobre plànol amb una paga i senyal per a revendre en finalitzar la construcció, amb abundosos beneficis per la ràpida revalorització) i poc a poc les activitats immobiliàries van anar absorbint el volum de crèdit disponible en detriment de l'activitat industrial. Fins i tot en converses de carrer hom ja podia adonar-se de que una gran part de les transaccions tenia un origen especulatiu.

Mentre tant els promotors seguien justificant l'evolució dels preus per l'increment dels costos, especialment del preu del sòl. Tanmateix García Montalvo explica molt bé com en períodes d'expansió dominats per la demanda no és el preu del sòl el que fixa el preu de l'habitatge, sinó al revés: el propietari del sòl vol simplement compartir els beneficis que aconseguirà el promotor. És per aquesta raó que la Llei del Sòl que va elaborar el Partit Popular el 1998 —en la que es qualificava de sòl urbanitzable tot aquell que no gaudís d'un estatus d'especial protecció— fou ineficaç (altres diran que les competències estaven cedides a les CC.AA. i als ajuntaments, i això va fer la llei inaplicable en la pràctica. De fet la llei fou derogada pel Tribunal Constitucional el 2001). La veritat és que no va ser fins al 2007, en una reunió de Cercle d'Economia a Sitges, quan Bruno Figueras, president d'Habitat, va reconèixer en un rapte de sinceritat que els preus es fixaven simplement pel màxim que el client pogués pagar, donat el seu salari i les condicions financeres.

Les causes de la formació de la bombolla immobiliària foren diverses: la més important, la fal·laç idea de que el preu de la vivenda no pot baixar mai. A això se li va sumar una expansió creditícia afavorida pels baixos tipus d'interès i per la laxitud en els criteris per a la concessió d'un crèdit hipotecari (les taxacions s'inflaven per a fer créixer la base de sol·licitants acceptables i els bancs confiaven en que si el comprador no pagava, la vivenda s'hauria revaloritzat prou per a fer front a la morositat) i una confluència d'incentius perversos (per exemple, era el venedor i no el comprador qui pagava a les agències de rating per la qualificació d'un actiu titulitzat). García Montalvo no comenta una important falla en la regulació, que Leopoldo Abadía destacava en el seu hilarant anàlisi de la crisi ninja: el forat legal a les Normes de Basilea II que permetia als bancs formar conduits, els balanços dels quals no havien de consolidar-se amb els de l'entitat matriu (foren aquests conduits els que adquiriren els paquets titulitzats que, convenientment ben qualificats per les agències de rating, van distribuir-se en els mercats internacionals).

García Montalvo és molt crític amb la política que ha fet el govern socialista; proposar mesures inútils o contraproduents és un símptoma de no entendre els problemes o d'anteposar-hi els espuris interessos polítics. El Ministeri de Vivenda s'ha demostrat completament incapaç d'abordar el problema i les inicitaives que han sorgit d'ell no han tingut cap èxit. Per a posar només un exemple, si s'entenguessin mínimament les lleis econòmiques més elementals, hom sabria que l'electoralista renda d'emancipació no beneficia al llogater, sinó que acaba per ser una transferència de recursos de l'Estat al propietari.

El panorama en un futur pròxim no és gens falaguer: tot sembla indicar que es produirà un dur reajustament que acabarà per posar el pes del sector a l'economia allà on li pertoca, via deflació: caiguda dels preus de les vivendes i acomiadaments massius. Això tindrà com a conseqüència —com estem veient ja— la fallida de moltes promotores immobiliàries i potser d'alguna entitat bancària, ja que els actius valdran menys que el deute acumulat. L'atur tindrà un efecte sobre la morositat, que lògicament afectarà de retruc a la solvència de les entitats bancàries. A Espanya, però, no es poden donar tan fàcilment els casos dels jingle bells americans, perquè el que es concedeix aquí són crèdits personals amb garantia hipotecària, pel que es respon no només amb la vivenda sinó també amb el patrimoni (embargament de la nòmina si es deixa de pagar). L'autor, però, indica també algunes mesures que s'haurien de prendre per a ajudar a redreçar la situació i per a que no tornés a repetir-se. Una passa per l'enduriment de les condicions per a concedir crèdits, i una altra —molt impopular— per impulsar realment el lloguer sobre la compra: eliminar les deduccions per la compra d'una vivenda, eliminar els comptes d'estalvi habitatge, acabar amb les vivendes de protecció oficial de propietat, augmentar la seguretat jurídica dels propietaris que posen una vivenda al mercat de lloguer, agilitzar els tràmits de desnonament...

Al capdavall, però, el que caldrà és canviar el model econòmic espanyol i l'estructura del mercat de treball, però això és quelcom que no s'improvisa en dos dies i que difícilment podrà fer cap govern per ell sol: competitivitat basada en un augment de la productivitat, inversió en R+D (per part de les empreses privades i no només de l'Estat!), formació continuada, facilitat en la contractació i l'acomiadament, disponibilitat per a la mobilitat geogràfica... Les receptes són ben conegudes, manca la voluntat política i la penetració social d'aquest profund canvi de mentalitat.